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東京都行政書士会会員 第16080027号

■宅地建物取引業とは
宅地建物取引業（以下「宅建業」といいます。）とは、宅地又は建物について、次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

�@ 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
�A 宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。

すなわち、免許を要する宅建業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して下表の○印の行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	○	○	○
交換	○	○	○
媒介	×	○	○

■免許の区分
・宅建業を営もうとする方は、個人又は法人を問わず、「宅地建物取引業法（以下「業法」といいます。）」の規定により、
　国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。

・2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合は、国土交通大臣の免許、1つの都道府県の区
　域内に事務所を設置して事業を営もうとする場合は、都道府県知事免許が必要です。
　この免許を区分して表にすると、以下のようになります。

免許権者	2つ以上の都道府県に事務所を設置		1つの都道府県に事務所を設置
	法人	個人	法人	個人
国土交通大臣	○	○	ー	ー
都道府県知事	ー	ー	○	○

■免許の有効期間
・宅建業の免許は、永久に有効ではなく、厳密な審査を経て一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。この一定の基準に合致している状況が時間の経過により変動し、適合しなくなったことが判明した場合には、免許取消し等の処分の措置がとられます。
したがって、「免許の有効期間は、5年となります。」
有効期間満了後も引き続き宅建業を営む場合、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に免許の更新手続きをすることが必要です。

■免許の要件
・免許を受けられない者に該当しないこと
免許を受けようとする者が、以下の表にある「欠格事由」の一つに該当する場合又は免許申請者若しくはその添付資料の中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合は、免許の申請をしても拒否されます。

区分	主たる欠格事由	申請者		役員	法定代理人	政令使用人
		法人	個人
5年間免許を受けられない場合	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合	×	×	×	×	×
	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合	×	×	×	×	×
	禁固以上の刑又は業法違反等により罰金の刑に処せられた場合	×	×	×	×	×
	免許の申請前5年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合	×	×	×	×	×
その他	成年被後見人（個人のみ）、被保佐人（個人のみ）又は破産手続の開始決定を受けている場合	×	×	×	×	×
	宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合	×	×	×	×	×
	事務所に専任の取引士を設置していない場合	×	×	ー	ー	ー

・事務所
免許制度の中で事務所は重要な意味を持っています。事務所の所在地が免許権者を定める要素となっており、事務所には専任の宅地建物取引士（以下、「取引士」といいます。）の設置が義務付けられています。
さらに、事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければなりません。
そのため、業法第3条第1項において事務所とは、「本店、支店その他の政令で定めるものをいう。」と規定し、明確化が図られています。

政令では次の二つを業法上の事務所と定めています。

１． 本店又は支店
履歴事項全部証明書に登記されたもの
※本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の「事務所」となります。
また、支店の登記があっても、この支店において宅建業を行わない場合、「事務所」としては取り扱われません。

２． 前記１．の本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
このような場所は、実体上は支店に類似するものと言えるので、支店としての名称を付していなくても、従たる事務所として取り扱われます。
【例】○○営業所、○○店、○○出張所、○○事務所など
※一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合、同一フロアに他の法人等と同居している事務所の場合、事前相談が必要となります。

・専任の取引士
宅建業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引士を設置することを義務付けられています。
この「一定数」は、国土交通省令で定められており、一つの事務所において、「業務に従事する者」5名に1名以上の割合とされています。
また、案内所等については少なくとも1名以上の専任の取引士の設置が義務付けられています。

専任の取引士の「専任」には、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければならないため、他の法人の常勤役員を兼任したり、他の個人業を営んでいるなどの場合、「専任」を充たしません。



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